Die Mietkaution zählt zu den wichtigsten Sicherheiten im Wohnraummietrecht. Sie schützt Vermieter vor ausstehenden Zahlungen oder Schäden, gleichzeitig ist ihre Höhe gesetzlich begrenzt. Eine Kaution ist nur dann zu leisten, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Fehlt eine entsprechende Klausel, besteht keine Zahlungspflicht. Der zulässige Höchstbetrag liegt bei drei Nettokaltmieten, unabhängig von Vorauszahlungen für Betriebskosten. Die Summe kann in drei Monatsraten erbracht werden.
Beim Auszug kommt es häufig zu Diskussionen über die Rückzahlung. Vermieter dürfen die Kaution nicht wegen normaler Abnutzung einbehalten. Leichte Kratzer, abgewohnte Bereiche oder Farbunterschiede nach dem Entfernen von Bildern gelten als vertragsgemäßer Gebrauch. Nur bei übermäßigen Beschädigungen oder offenen Forderungen wie Mietrückständen ist eine Verrechnung zulässig.
Ein aktueller Streitpunkt betrifft bauliche Eingriffe, die über den üblichen Gebrauch hinausgehen. Nach neuerer Rechtsprechung können Bohrlöcher in einer Terrassentür als erheblicher Schaden gewertet werden. Solche Eingriffe betreffen fest verbaute Bauteile und gelten nicht mehr als normale Nutzung. Da Reparaturen an Türen oder Fensterrahmen oft nur durch Austausch ganzer Elemente möglich sind, können die Kosten erheblich ausfallen. Vermieter dürfen diese Aufwendungen mit der Kaution verrechnen, sofern der Schaden nachweisbar ist und die gesetzlichen Fristen eingehalten werden. Für Mieter bedeutet das: Veränderungen an Türen, Fenstern oder Rahmen sollten nur mit ausdrücklicher Zustimmung vorgenommen werden.
Zusätzlich hat ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs die Rechtslage erweitert. Wurden Schadenersatzansprüche innerhalb der gesetzlichen Frist geltend gemacht, dürfen Vermieter diese auch dann noch mit der Kaution verrechnen, wenn sie später verjähren. Die Kaution kann dadurch länger blockiert bleiben. Während Vermieter dadurch mehr Flexibilität erhalten, kritisiert der Deutsche Mieterbund die verzögerte Rechtssicherheit für Mieter.
Kommt es zu Verzögerungen bei der Rückzahlung, sollten Mieter den Vermieter zunächst schriftlich zur Auszahlung auffordern und eine angemessene Frist setzen. Bleibt die Reaktion aus, kann ein Einschreiben mit Rückschein folgen. Als weitere Schritte stehen das gerichtliche Mahnverfahren oder eine Klage vor dem Amtsgericht zur Verfügung. Eine vollständige Dokumentation aller Vorgänge erleichtert die Durchsetzung der Ansprüche.
Die Mietkaution bleibt damit ein Bereich, in dem gesetzliche Vorgaben, praktische Abläufe und neue Rechtsprechung eng ineinandergreifen. Eine klare vertragliche Grundlage und eine sorgfältige Abwicklung am Ende des Mietverhältnisses helfen, Konflikte zu vermeiden und die Rückzahlung zügig zu klären.
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Es gibt ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Mietkaution. Gemäß diesem Urteil dürfen Vermieter unter bestimmten Bedingungen auch verjährte Schadenersatzansprüche mit der Mietkaution verrechnen. Wenn die Ansprüche innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist geltend gemacht wurden, können Vermieter diese mit der Kaution verrechnen. Dies verschafft ihnen mehr Zeit und Flexibilität bei der Abrechnung von Schäden¹. Allerdings kritisiert der Deutsche Mieterbund dieses Urteil, da es aus Sicht der Mieterinnen und Mieter nicht im Interesse einer schnellen Rechtssicherheit über ihr Mietkautionsguthaben liegt¹.
(1) Urteil zur Mietkaution: Vermieter dürfen sie länger einbehalten. https://www.msn.com/de-de/finanzen/top-stories/urteil-zur-mietkaution-vermieter-d%C3%BCrfen-sie-l%C3%A4nger-einbehalten/ar-BB1qhXo0.
(2) BGH-Urteil: Vermieter dürfen Kaution länger einbehalten – Merkur.de. https://www.merkur.de/leben/wohnen/bgh-urteil-vermieter-kaution-laenger-einbehalten-schadensersatzansprueche-verjaehrungsfrist-zr-93196934.html.
(3) Mietkaution nicht angelegt: Die Folgen für Mieter und Vermieter. https://www.mietrecht.org/mietkaution/mietkaution-nicht-angelegt/.
(4) BGH klärt Fragen im Streit um Kaution | Urteil: Mietkaution – ImmoScout24. https://www.immobilienscout24.de/wissen/vermieten/bgh-urteil-mietkaution-gilt-auch-fuer-umstrittene-forderungen.html.
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